樓市現分化：萬科降價中海漲價

    　　中國房地產將進入下半場，其主要特征是高端房和中低端房的兩極分化：改善型需求增長，高端房價格看漲；保障房供應增長，中低端市場價格平穩

    從1-7月銷售業績來看，萬科(000002.SZ)銷售均價較去年均價下降4%，中國海外發展(00688.HK)卻同比大增35.2%，可見在調控之下，中低端住宅市場與高端住宅市場已初步呈現兩極分化格局，中低端房價格拐點臨近，高端房價格看漲。中金公司認為這是未來中國房地產市場的發展趨勢。

    以滿足剛性需求為主的萬科2011年1-7月份累計實現銷售面積637. 2萬平方米，銷售金額740.9億元，均價11627元/平方米。而2010年全年，公司累計實現銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081. 6億元，均價12050元/平方米。上半年均價較去年全年均價下降4%。由此可見，萬科上半年的業績建立在以價換量的基礎上。近年來萬科銷售均價一直勻速上升，這是自2007年王石提出拐點論降價以來，萬科的第二個價格拐點。可見萬科代表的中低端住宅市場價格已經出現松動。

    致力中高端地產的中海2011年1-7月份累計實現累計實現銷售面積356.5萬平方米，同比增長34.7%；銷售額港幣602.9億元，同比增長82.4%。經測算，銷售均價16900港元/平方米，2010年中海銷售均價12500港元/平方米，在調控背景下，中海的銷售均價反而逆市大漲35.2%。可見中海代表的高端住宅市場的價格并未受到影響。

    為何高端房價在調控之下價格堅挺呢？擅長高端地產的龍湖地產(00960.HK)一位高管告訴記者，因為高端房的購買者對于價格的敏感性不高，也大多不依賴杠桿。他們更關注房產的保值增值功能，所以如果降價，反而更沒人買。這時保持價格不變，甚至漲價，才能刺激購買。

    北京主要開發商首開股份(12.00,-0.36,-2.91%)(600376.SH)也體現出高端產品和中低端產品打折力度差異很大的特點。其中，中端產品打折力度較大，如7月8日開盤的首開常青藤均價24000元/平方米，1居減14萬元，2居減18萬元，3居減19萬元，復式減33萬元。高端產品折扣不多或沒有折扣，首開璞瑅99折，首開鉑郡沒有折扣。

    業內分析人士指出，目前北京市場上購房主力為剛性需求和改善型需求，這兩種需求導致其選擇房源多集中在單價2萬元以下及4萬元以上的品質樓盤，導致單價2萬—3萬元之間的項目處于尷尬地位，不得不以降價吸引買房人。

    中金公司地產分析師白宏煒認為，中國房地產將進入下半場，其主要特征是高端房和中低端房的兩極分化：改善型需求增長，高端房價格看漲；保障房供應增長，中低端市場價格平穩。理由是，保障房供給達一定規模后，將擠占中低端房的市場，從而抑制中低端房的價格。而高端房的土地供應進一步減少，高端房價格進一步抬升。商品房價格將更加市場化。