房地產(chǎn)行業(yè)：行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)與市場(chǎng)預(yù)期基本一致

    行業(yè)10月運(yùn)行與市場(chǎng)預(yù)期基本一致。由于10月行業(yè)周度銷售數(shù)據(jù)連續(xù)低于去年同期，市場(chǎng)普遍預(yù)期地產(chǎn)10月相關(guān)數(shù)據(jù)將保持回落。從目前情況看行業(yè)10月投資增速微幅回落，銷售未能明顯放量，相關(guān)走勢(shì)與市場(chǎng)預(yù)期基本一致。

    住宅開(kāi)發(fā)投資增速保持微幅回落。1-10月全國(guó)房地產(chǎn)累計(jì)開(kāi)發(fā)投資達(dá)4.99萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)31%。其中商品住宅投資3.58萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)34%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為72%。住宅開(kāi)發(fā)投資下滑幅度不明顯。單月來(lái)看，10月完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資5698億元，相比9月的6444億元，環(huán)比減少21%，同比則上漲25%。10月完成住宅投資4044億元，環(huán)比減少13%，同比增長(zhǎng)28%。

    新開(kāi)工累計(jì)同比增長(zhǎng)25.8%。1-10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋新開(kāi)工面積16.03億平方米，同比增長(zhǎng)21.7%。1-10月房屋竣工面積4.97億平方米，同比增長(zhǎng)19%。從單月的情況來(lái)看，全國(guó)新開(kāi)工同比增長(zhǎng)2%，環(huán)比減少21%。

    銷售額累計(jì)同比增長(zhǎng)25.9%。1-10月，全國(guó)商品房銷售面積7.97億平方米；1-10月商品房累計(jì)銷售額達(dá)到4.38萬(wàn)億元，較去年同期增長(zhǎng)19%。銷售額增速比上月回落4.5個(gè)百分點(diǎn)。單月情況來(lái)看，10月銷售面積和銷售額分別環(huán)比減少27%和25%，分別同比減少10%和11%。

    行業(yè)當(dāng)月資金來(lái)源中其他資金占比有所上升。1-10月全國(guó)房地產(chǎn)資金來(lái)源總量達(dá)到6.84萬(wàn)億元，較去年同期增長(zhǎng)20%。從資金來(lái)源構(gòu)成情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的15%，利用外資占1%，自籌資金占41%，其他資金占43%。從10月單月總資金來(lái)源構(gòu)成情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)貸款占房地產(chǎn)資金來(lái)源的12%，利用外資占1%，自籌資金占41%，其他資金占46%。

    市場(chǎng)對(duì)銷售下滑已有預(yù)期，后期信貸和通脹信號(hào)有望利好行業(yè)。行業(yè)10月超跌大盤說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)當(dāng)月行業(yè)運(yùn)行數(shù)據(jù)有所預(yù)期。考慮到去年11、12月屬于近3年行業(yè)運(yùn)行高點(diǎn)，我們預(yù)計(jì)后期數(shù)據(jù)仍將呈現(xiàn)回落趨勢(shì)。不過(guò)考慮到當(dāng)前通脹得到一定控制、市場(chǎng)流動(dòng)性有望在11、12月得到緩解，我們認(rèn)為以上宏觀因素對(duì)行業(yè)后期發(fā)展構(gòu)成一定利好。因此，數(shù)據(jù)真實(shí)回落趨勢(shì)未必如當(dāng)前市場(chǎng)想象中的悲觀。

    估值和投資。截至11月9日，A股市場(chǎng)動(dòng)態(tài)PE在14.88倍，房地產(chǎn)板塊動(dòng)態(tài)PE在15.53倍。目前市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)板塊的未來(lái)預(yù)期已經(jīng)十分悲觀，而行業(yè)上市公司基本面與以上預(yù)期存在較大背離。此外銷售不暢已經(jīng)造成房?jī)r(jià)松動(dòng)，中央進(jìn)一步政策加碼的必要性在下降。考慮到地產(chǎn)企業(yè)2012年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)鎖定性高，我們認(rèn)為回調(diào)依舊是戰(zhàn)略性介入優(yōu)異個(gè)股的良好機(jī)會(huì)。綜合以上原因，繼續(xù)維持對(duì)板塊的“增持”評(píng)級(jí)。個(gè)股方面后期應(yīng)該自下而上選股，從“銷售確定性”和“業(yè)績(jī)承諾”兩方面選股。繼續(xù)看好銷售有保障的大盤藍(lán)籌、文化地產(chǎn)主題投資和超跌二、三線個(gè)股，包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、萬(wàn)通地產(chǎn)、華僑城A、榮盛發(fā)展和中南建設(shè)等。

    風(fēng)險(xiǎn)提示。一旦國(guó)內(nèi)未來(lái)采取更加嚴(yán)厲的調(diào)控措施將直接影響行業(yè)未來(lái)發(fā)展。