開發商現成本價售房 業內激辯樓市底部

    樓市離底部還有多遠，對此業界看法不一，甚至爭論比較激烈。歸納起來主要有兩種觀點：

    一種觀點認為，樓市成交量復蘇，購房者信心小幅提升，表明當前市場正逐漸出現底部特征。持這種觀點的人認為，降價項目能換來一定的成交量，在以價換量行得通的情況下，項目再降價的可能性不大；

    另一觀點認為，此番樓市成交量復蘇，是樓市深度以價換量引致“剛需”發力的結果，并非樓市回暖的征兆。持這種觀點的人認為，樓市成交復蘇并非反轉信號，樓市離底部還很遠，降價仍是主旋律。

    項目成本出售，部分區域價格探底

    眼下，開發商為賣房可謂使出了渾身解數。如中國經濟時報記者在采訪中就了解到，有樓盤銷售人員建議客戶辦理假離婚再購房，甚至有項目為逃避限購使出奇招——與購房者簽訂一份非正式協議，以此躲避監管。但是開發商都明白一個道理，所有這些奇招都不如直接降價效果更明顯。

    以北京為例，在國家調控持續影響之下，近郊樓市已是降聲一片，通過成本計算可以看出，各樓盤探底趨勢明顯。過去一些熱點區域（如房山等），由于競爭激烈，一些項目甚至已經是成本價出售。

    據記者了解，在房山，天恒樂活城項目將攜手京東商城以超低價格、一口價形式進行促銷，極有可能突破區域房屋重置成本底價。此前，位于該區域的金地仰山項目也曾以近似成本價開盤銷售。

    值得關注的是，雖然在政策持續調控之下，樓市壓力空前，但在北京，除通州等水分較大的區域之外，北京整體房價跌幅并沒有如同人們想象的那樣“跳水”。據偉業我愛我家數據顯示，從北京市房地產市場去年一手房交易情況來看，總成交量5．8萬套（不含保障房），同比下降34．2％，平均成交價格21552元／平方米，同比下降7．4％。雖然總體呈現明顯的量價齊跌的局面，但跌幅遠遠小于普通老百姓的預期，北京市一手房的成交價格仍停留在2萬元以上每平方米。

    調控政策執行之后，北京各近郊區一手樓盤紛紛降價，從去年開始房山區就步入降價通道，最高賣到18000元／平方米的萬科長陽半島，如今成交價在15000元左右／平方米，其中包含約2000元／平方米的精裝修；周邊的首開熙悅山雖然是毛坯房，但價格從去年的15000元／平方米跌至目前的13000元／平方米，位于閻村的天恒樂活城現房價格更只有10000－12000元／平方米。

    據記者最新獲得的消息，天恒樂活城已將44＃樓整棟實景現房房源拿出，利用京東商城平臺進行網上售房，也就意味著京東首次攜手房企進軍房產電商，此次主要針對剛需及首次置業人群，價格促銷力度較大，低于同區域項目成交底價，很有可能在萬元以下。

    天恒樂活城營銷負責人坦承，天恒樂活城項目售價基本與成本價持平，屬于底價出手。到底房山區域還有沒有降價空間？天恒樂活城營銷負責人則替記者算了一筆賬：目前房山區項目土地成交價格在4150元／平方米－6500元／平方米之間，而項目除去土地外的各項成本，約在5500－6500元／平方米，兩者加在一起總成本至少也在一萬元左右每平方米，由于價格已經探底，后期降價空間有限。

    剛需開始出手，專家認為無底可抄

    另外值得關注的是，在房價普遍“跌跌不休”的同時，部分項目也在提價銷售。如金茂府是位于北京CBD區域的一個高端項目，據記者了解，目前該項目三期即將推出，售價將比二期有所提高，單價漲幅在5000－10000元／平方米不等。“一年多前，我們那里很多樓盤單價都在2000多元／平方米，現在基本都是在4000－5000元／平方米。”在北京春季房展上，一外地項目銷售人員對記者也表示，目前主要是大城市房價有所下降，而很多中小城市，房價依然在漲。

    剛剛過去的3月份，樓市“量漲價跌”取代之前的“量價齊跌”，成為全國房地產市場的大勢。不過，相對于成交量的回升，房價依然處于下行通道之中。

    根據《全國48城市3月成交分析報告》顯示，3月在全國48個大中城市中，在剛性需求釋放的情況下，除哈爾濱、青島、鎮江3城樓市成交環比出現不同幅度的下滑外，其余45城全線上揚，其中，成交量較去年同期上揚的城市占比七成。北上廣深4大一線城市3月成交量再度全線飆升，4城共計簽約近2．5萬套，與2月份1．5萬余套的總量相比再度提升達61．9％，同比去年也有著近五成的增幅。表明剛需購房者觀望情緒有所松動，開始出手購房。

    不過騰訊房產近日發布的一份針對“特剛需求”人群的報告顯示，目前大多數新青年（高素質、高學歷、高潛力的青年）在當前所居住城市尚無住房，這一比例為63．79％；高達85．25％的新青年置業者認為當前房價太高，不能接受，有接近六成的調查對象表示將推遲購房。

    對于樓市是否正在筑底，目前爭議比較大。渣打銀行近日推出的一份主要針對中國二三線城市的房地產調研報告認為，目前房地產市場“雖然寒冷，尚無冰凍”，在庫存增加的壓力下，樓市尚未到最低價。

    北京房協負責人陳志在談到現在是否可以“抄底”時表示，和股市、期貨、黃金市場一樣，樓市沒有底，誰也無法準確預見拐點在哪里。他對記者表示，只要購房者認為房價處在下降通道，未來在一定時期內會反彈，就可以出手買房。（記者周雪松）