央行銀監會警示地產信貸風險 意在迫使房企降價

    這兩天，央行、銀監會接連對房地產信貸政策以及信貸風險表態。央行重申要嚴格執行差別房貸政策，監管層對房地產信貸尤其是開發貸款風險發出了密集警告。

    “在房地產貸款中，個人抵押貸款的風險非常小；而地產商的開發貸款則有一定風險，但目前這種風險尚在可控范圍。”民生證券副總裁、首席經濟學家滕泰在接受中國經濟時報記者采訪時表示，中國房地產貸款大部分是優質貸款。

    房貸風險總體可控

    滕泰說，之所以認為中國房地產貸款大部分是優質貸款，一方面是因為很多貸款都有較好的資產抵押，抵押比率比較高；另一方面，商業銀行在發放貸款時，對貸款企業還款能力、項目執行能力等方面的調查都非常嚴格。這與金融危機之前的美國房地產貸款完全不同：首先，美國房地產市場本身并沒有過多的增長驅動力，其次，他們有許多次級貸款，這些次級貸款主要是針對80后、70后這些還款能力不強的群體發放。所以，比較而言，中國整體的信貸風險都不大。

    本報記者從南方一家國際銀行行長那里了解到，個貸市場目前也沒有太大風險。因為，當前房價是在今年3月份之后一路狂漲而上形成的，即使在政策調控下下跌20%，也只是回到今年3月之前的水平，房價仍在高位運行。而且，今年3月之后，雖然房價大漲，但并沒有真正形成多少市場成交量，而銀行也沒有形成大規模的個貸額度。

    “風險警示主要是指開發商的開發貸款。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒在接受本報記者采訪時介紹，目前銀監會對商業銀行有指示，囤地的開發企業不能貸款，國土資源部也正在全國打擊囤地行為。“在這種情況下，囤積的土地已經變成了開發企業最大的負擔。”

    風險警示可能迫使房企降價

    楊少鋒說，對于資金實力不夠、土地囤積較多、開發能力又比較弱的企業，其目前的現金流非常危險。一方面市場成交量低迷，企業沒有資金流入；另一方面國土部加大對企業土地的清查力度，迫使企業不得不加大土地開發規模，而加大開發量即意味著資金投入也要加大。在這種情況下，開發企業既從銀行貸不到款，又無法通過市場銷售回款，資金鏈繃得太緊，很容易就會斷裂。

    事實上，目前已經有一些業內人士認為“部分房地產商存在資金鏈斷裂現象”。據了解，高層監管人士也有這種表態。因為目前樓市交易持續萎縮，開發商銷售資金回籠不暢，令開發商資金鏈吃緊。而銀行信貸的持續收縮，也令開發商苦不堪言。

    “如果這種狀況持續下去，開發商就會越來越缺錢。”楊少鋒告訴記者，其實政府也很擔心市場出現大跌。“現在銀行為什么要做壓力測試，一方面是把風險置于可控范圍內，另一方面也是希望通過信貸收緊的壓力讓房企加大土地開發量，加大銷售力度，其實就是迫使企業降價銷售。”

    所以，房貸風險警示并非意味著風險真的很大，這只是監管層傳遞的一種指導信號，就是目前銀行方面對開發商貸款采取的依然是收緊政策，企業要想緩解資金壓力，只能通過降價以求快速銷售。

    “當然，并非所有房地產企業的資金鏈都脆弱不堪。”滕泰認為，國內開發商經過多年發展，目前實力已經相當雄厚，不論是信貸實力還是資產規模，都跟過去不可同日而語。而且，過去十年，房地產行業的調整不止一次，但都沒有出現上世紀90年代的爛尾樓情況，這說明市場需求隨著經濟增長和居民收入增長也在不斷上升。最重要的是，房企的資本積累也已非常可觀。

    中國管理科學研究院研究員李開發在接受本報記者采訪時也認為，目前開發商并不缺錢，資金壓力也還不是很大，否則，房價早就真正開始下降了。

    “房地產開發商的資金鏈至少在2010年不會斷裂。”李開發說，目前市場上不斷出現的房價“假摔”、明降暗漲現象，只能說明資金壓力還不到真正會壓垮房企的時候。