房企資金鏈可能斷裂 房地產行業或進入洗牌周期

    隨著國家出臺一系列的信貸、金融以及實施加息之后，調控政策對地產商的壓力正在全面深入。央行26日發布的《三季度金融機構貸款投向統計報告》披露，前三季度，我國房地產貸款增速出現回落，主要金融機構及農村合作金融機構和城市信用社房地產人民幣貸款新增1.72萬億元，9月末余額同比增長32.9%，比上年末低5.2個百分點。前三季度，地產開發貸款新增1602億元，9月末余額同比增長36.0%，比上年末低68.2個百分點；房產開發貸款新增3990億元，9月末余額同比增長21.5%，比上年末高5.7個百分點；個人購房貸款新增1.16萬億元，9月末余額同比增長37.5%，比上年末低5.5個百分點。

    這意味著隨著國家對房地產信貸資金的緊縮，房地產企業從銀行獲得的資金將大幅減少。在融資成本不斷提高的情況下，一些房地產企業有可能陷入資金斷裂的局面，從而催生中國房地產行業的洗牌。

    筆者觀察到，4月份以來，房企資金來源持續下滑，從銀行到證券市場，房地產企業融資越收越緊，自籌資金所占的比例越來越高。按照2009年國家統計局的數據，房企資金來源中自籌資金所占比例為30%左右，大部分資金還是依靠債券、股票及貸款等融資渠道，其中來自銀行的直接與間接融資占比高達60%。根據最新公布的數據，自籌資金已經接近50%，到達警戒線。

    而銀行方面對房地產信貸則不斷提高門檻。事實上，隨著調控的持續，房地產企業的資金流在上半年就已經開始分化。統計數據顯示，已公布中期業績的112家A股上市房地產公司上半年經營性現金流為-783.6億元，較一季度末的-405.6億元增加了378億元，較2009年同期的349.6億元增加了1133.2億元。共有77家公司經營性現金流為負值，比2009年末的35家增加了一倍多。近七成公司經營性現金流為負，足以說明整個房地產行業的資金開始進入到緊張的局面。

    被逼急了的開發商只能把希望寄托在最后一條路上：赴海外圈錢。據不完全統計，今年前8個月，金地集團、龍湖地產、遠洋地產等30多家房企相繼推出海外融資計劃，融資規模達100多億美元。而在人民幣升值預期的背景下，國際投機資金也已加快了進入國內房地產市場的速度。從今年6月起，我國房地產開發資金來源中的外資同比增幅開始轉正，且增長迅速。僅9月份，全國完成備案的外商投資房地產企業中，增資的達43家，新設立的有31家，這些數字均大幅超出過去3年的平均水平。

    房地產業的發展模式將可能面臨長期性的調整。如果相關部門繼續出臺政策施壓，可能會使許多開發商面臨資金枯竭的絕境，從而使房地產市場進入一個真正的洗牌時期。事實上，從近日閉幕的十七屆五中全會來看，房地產行業在中國經濟中的作用和定位已經發生了顯著變化。這次沒有再提GDP，而是著重拉動內需行業在GDP中的比重上升，投資讓位于消費，房地產作為投資類的行業，未來肯定要為其他行業讓出一些空間。