最高人民法院：審理房屋登記案件司法解釋出臺

    有關機構報告披露:中國已成為全球活躍度排名第五的房地產投資市場!

    然而,房地產市場的活躍背后是房屋登記領域糾紛高發,案件數量增長快,疑難問題多。

    2000年以來,全國行政案件數量增長了20%,而房屋登記案件增長了近200%,在94類行政案件中排位升至第二,在案件總量中所占比達8%。

    "具有共性的疑難問題也積累了很多。"最高人民法院行政審判庭庭長趙大光舉例說,如連續轉移登記案件的受理、復印件和影印件的舉證和證明力、民行交叉的審理程序和判斷權限等。

    "長期以來,這些問題令行政法官倍感困擾,制定司法解釋加以解決,無疑可起事半功倍之效。"趙大光說,正是在這樣的背景下,最高人民法院今天公布了《關于審理房屋登記案件若干問題的規定》。

    標準不清致同案不同判

    房屋乃人們生存必需之物,其重要性不言自明。房屋登記作為確認房屋產權和流轉的制度,一端連著廣大人民群眾的切身利益,一端連著市場秩序和社會穩定,在市民社會和政治國家兩個層面上都承載著重要價值。

    "建設好、維護好這一制度,已被物權法等法律確立為重要目標,并由有關行政機關、司法機關分別落實。法院行政審判的任務是,通過審理房屋登記案件,保護房屋權利人、利害關系人合法權益,監督登記機構恪盡職守,保障房屋登記制度的正常運轉。就房屋登記的重要性而言,制定專門的司法解釋應屬值得考慮的選項。"趙大光表示。

    談到出臺的一個背景,趙大光解釋,行政審判與物權法的銜接尚有諸多不明。物權法對物權登記設有專節,其新規則、新精神如何在房屋登記案件審判中實施、貫徹,比如預告登記、異議登記、查詢行為的可訴性問題,裁判如何保護善意取得,行政賠償中如何適用物權法第二十一條等,又出現了許多新難題,使審判難上加難。

    除此外,裁判標準不夠清晰。趙大光表示,由于上述新老問題比較復雜,極易產生分歧,使得房屋登記案件裁判錯誤、不當的幾率增高,妨礙了審判功能的正常發揮。尤其是不同法院甚至同一法院不同審判部門因理解不同造成的同案不同判的問題,更是廣為詬病。雖屬個別問題,但危害不小,既損害法院司法權威,又造成部分當事人不肯服判,上訪不止,不利于社會秩序的穩定。

    制定司法解釋,以統一司法尺度,無疑是一個很好的辦法。

    "此前的房屋登記審判之路可謂疑云密布、障礙重重。這一司法解釋就如同清晰的路線圖,方向找準,路標豎起,房屋登記審判就此踏上新征途,應為可期。"趙大光說。

    所涉疑難問題背景復雜

    房屋登記案件中的疑難問題背景復雜,爭議也很大,不廣泛吸取各方智慧,就難有妥當的解決方案。

    "對事物復雜性缺乏透徹的認識,應對之策就難以得法。即便解決問題,也難免制造新的麻煩。"趙大光向記者介紹了房屋登記的三個復雜背景。

    利益結構。房屋登記涉及眾多利益主體,包括房屋所有權人、抵押權人、地役權人等房屋物權主體,也包括真正權利人、債權人、繼承人、配偶等利害關系人。房屋登記案件通常都與上述利益主體之間的沖突攪在一起,增加裁判的難度。比如,房屋幾次轉讓之后,真正權利人對一系列轉移登記均提起訴訟,是否受理?又如何審理?就涉及到真正權利人與一系列第三人之間的利益取舍之難題。

    民行交叉。在房屋登記中,民事關系和行政關系相互交織、相互作用,使得行政審判與處理房屋民事糾紛的民事審判經常出現矛盾和沖突,如何協調兩者,是非常棘手的問題。

    難以控制的不確定性。登記機構即便盡到審慎合理的審核職責,登記結果是否正確仍存不確定性,因為很多不可控的因素會影響登記結果。比如有關行政行為違法,公證書、測繪報告、評估報告的錯誤,有關當事人的造假等。

    "解決上述問題,行政審判自身經驗是不夠用的,還須借助法院其他審判部門、立法機關及有關行政部門的經驗。"趙大光說,我們充分挖掘現有經驗,廣收各方意見,全面貫徹法律意圖,同時,還書面征求了全國人大、國務院法制辦、建設部以及有關部門的意見,作為把握法律意圖的重要基礎。