元旦樓市“預熱” 2011房價何去何從？

    進入2011年，新的樓市發展和調控周期拉開，站在十字路口的房價何去何從，牽動著各方的神經。

    據北京"鏈家地產"市場研究部統計，2011年元旦三天北京市商品房住宅成交量為1246套，較去年1月同期成交增長143%，表明購房需求和意愿依然高漲。去年底一線城市樓市又呈量價齊升趨勢，開發商趁機加速推盤，歲末打折優惠力度加大，希望捂熱今年的春節樓市，市場再度躁動給樓市調控敲響了警鐘，必須防止房價報復性反彈。

    業界人士指出，房地產市場調控不僅是降低房價的需要，也是管理通脹預期、轉變經濟發展方式、調整產業結構的必然要求，應在宏觀調控的總體部署中繼續深入執行。去年底召開的全國住房城鄉建設工作會議指出，繼續堅定不移地加強房地產市場調控，在支持自住性、改善性住房需求的同時，抑制投資投機性購房，遏制房價過快上漲。

    去年一年盡管調控舉措不斷，市場深幅調整，但只是觸及到成交量的層面，對房價還未形成實質性影響。深圳房地產信息網公布的統計結果顯示，2010年深圳市新房成交36729套，成交面積約320.97萬平米，均為上年的一半，但成交均價卻上漲近500元/平方米。

    值得注意的是，樓市調控只是讓部分需求者推延了置業時間，大量需求包括投資性需求仍然存在，許多購房者仍在出手和觀望之中徘徊。因此房價反彈的壓力仍很大。目前政府對抑制投資、投機性需求的各項舉措，以及還原住房保障基本居住需求功能的政策導向，應該演變成為一種長期化的趨勢。

    當前調控形勢下調控手段應具有持續性，鞏固已有效果。過去一年大范圍、持續性的嚴厲調控，在規范土地供應出讓、打擊囤房囤地、限制開發商融資渠道上卓有成效，使得樓市外部環境和內部運行機制都出現了調整變化。央企退房令逐步落實，開發商開始在一線城市和二三線城市平衡布局，大力拓展商業地產，表明整個房地產市場已經出現了積極的動向，供需格局出現了顯著變化。

    差別化信貸稅收政策、保障房大提速、限貸限購等一系列高強度政策組合拳，使得樓市逐步向理性回歸。歷經2009年的火爆，以及去年過山車式的跌宕起伏后，購房者的心態相對已經成熟，借房價大幅上漲盈利的空間已不復存在，許多投資者也認識和感受到了房價在經歷大漲周期之后的調整風險，逐步淡出市場。

    不僅如此，要改變房價高企預期，今年調控政策還必須不斷加壓。不管是抑制通脹壓力還是調控房價，預期都是影響未來走向的重要因素，而房價上漲預期來自于市場長期積攢的非理性因素以及慣性認知，能夠改變這種預期的只有不斷加碼調控力度，強化房價的回調預期。

    對于許多城市的購房者，最為關心的是限購政策今年是否存續的問題。據了解，標明限購期限至去年底的?？凇B門、福州等城市將順延此項調控政策，一線城市中廣州、深圳也明確表示繼續執行限購令。在住房資源有限而需求量仍很大的情況下，在房價上漲預期仍強烈的形勢下，限購、限貸仍然是調控的核心政策之一，有利于緩解房價上漲預期，有效分配住房資源。

    得益于房價繼續上漲以及樓市在幾個月內的火爆，去年許多房企仍取得了令人咂舌的銷售業績。1月1日，中國房產信息集團聯合中國房地產測評中心發布的《2010年度中國房地產企業住宅銷售排行榜》顯示，全國主要的30家房企全年住宅銷售額接近8700億元，銷售面積達8449萬平方米。

    不過今年，"不差錢"的開發商可能面臨外部融資環境全面收緊的狀況。不僅多個城市的限購令具有后續效應，預售資金監管、資本市場融資受限、銀行信貸規模收縮，政策的疊加會使開發商倍感壓力。決定開發商明年經營空間的只有銷售量，如果有效需求萎縮，樓市將會由開發商主導定價權的賣方市場向購房者話語權增加的買房市場緩慢過渡。

    另外，今年的保障性住房建設很給力，去年全國各類保障性住房和棚戶區改造住房開工590萬套，基本建成370萬套，建設規模創歷年之最。隨著保障房覆蓋面增加形成規模效應后，保障房調節市場的作用將不斷發揮，這一短板會逐漸補強。短期內保障房對商品房具有擠出效應，對商品房定價形成壓力，長期則能改善供應結構，與商品房形成互補關系，促成住房供給的平衡機制。

    有業界專家建議，樓市走向與市場內的資金量和流動性密切關聯。去年年底加息和多次上調存款準備金率事實上是為今年的穩健貨幣政策做準備，信貸規模收縮的信號明顯，在銀根收緊的情況下，樓市資金量也會發生相應變化，調控房價還要疏導投資資金逐漸撤出房地產業，給樓市降溫。