降房價是做夢 銀行暗中仍在強(qiáng)力支撐開發(fā)商

    開發(fā)商的資金狀況，已經(jīng)受到越來越多關(guān)注。研究者期待從中發(fā)現(xiàn)一些房價下降的端倪，但不幸的是，來自銀行和資本市場的資金依然源源不斷支撐著開發(fā)商的運(yùn)營。而開發(fā)商也通過多元化的融資渠道，將越來越多資金綁架到自己的戰(zhàn)車之上。

    開發(fā)商短期債務(wù)壓力不大

    截至2010年底，開發(fā)商現(xiàn)金流的問題已經(jīng)變得不容樂觀。Wind的統(tǒng)計(jì)顯示，截至4月11日，兩市已共計(jì)有84家房地產(chǎn)上市公司公布了2010年年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。

    多位業(yè)內(nèi)人士均預(yù)計(jì)，開發(fā)商開始變得比較“差錢”，而且未來幾個月的資金面會進(jìn)一步趨緊。不過，這并不能說明開發(fā)商將會再度面臨2008年資金鏈斷裂的嚴(yán)峻考驗(yàn)，相反，很多公司短期都不會出現(xiàn)現(xiàn)金流斷裂的危機(jī)。

    以現(xiàn)金流情況遭到較多人質(zhì)疑的保利地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]為例，盡管該公司2010年經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流為-220多億，但其短期還債壓力卻并不突出。數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)截至去年12月31日的長期借款高達(dá)470億，但其中短期借款為4.5億、一年到期的非流動負(fù)債為69億，而持有貨幣資金余額為191億，足以覆蓋今年到期的債務(wù)。

    有證券分析機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，用貨幣資金除以短期借款和一年到期的非流動負(fù)債后，萬科[簡介最新動態(tài)]、保利[簡介最新動態(tài)]、招商地產(chǎn)、金地幾家公司的數(shù)值分別為2.25、2.6、3.2、2.7。

    民生證券有分析師指出：目前幾家大公司的短期債務(wù)覆蓋比率仍然比較高，但從年度的變化情況可以看出，從2009年到2010年，這一覆蓋水平呈現(xiàn)下降趨勢，比如說保利地產(chǎn)由3.8變成2.5了，招商地產(chǎn)3.5變成3.2了。覆蓋水平的總體下降，說明開發(fā)商資金流比去年相比有所惡化，但是總體來看不足以對它的各方面經(jīng)營、投資產(chǎn)生影響。

    廣州一家商業(yè)銀行的支行負(fù)責(zé)人說，去年開發(fā)商在土地市場上表現(xiàn)普遍激進(jìn)，這也直接導(dǎo)致開發(fā)商借款比率上升，但這些借款屬于3年期貸款，因此還債壓力大部分集中在2011年和2012年，今年的壓力暫時不大。

    多數(shù)資金來源于銀行借款

    從數(shù)據(jù)上看，除了有“海外關(guān)系”的開發(fā)商，絕大多數(shù)公司所獲得的現(xiàn)金仍然來自于銀行。

    從已經(jīng)披露的2010年年報(bào)中隨機(jī)抽取的數(shù)據(jù)顯示，大部分公司2010年通過借款取得的現(xiàn)金較2009年同期增長明顯。例如保利地產(chǎn)從2009年的170億直接上升到2010年的460億，萬科從200億增加到270億，華僑城[最新消息價格戶型點(diǎn)評]從81億增加到197億，而招商地產(chǎn)從56億增加到77億元。

    上述商業(yè)銀行的支行行長表示，由于去年地產(chǎn)公司土地?cái)U(kuò)張明顯，行業(yè)通過銀行借款獲得資金額度上升的情況確實(shí)存在，但大開發(fā)商和小開發(fā)商獲取的貸款額度還是存在差異。

    據(jù)悉，銀行傾向于將資金貸給規(guī)模較大的開發(fā)商，而一些小公司貸款難度相對較大，這直接導(dǎo)致銀行資金更多流向大型房地產(chǎn)開發(fā)商。“無論從手續(xù)上還是利息上，大開發(fā)商肯定會有一些優(yōu)勢，例如大公司獲得的利率僅比基準(zhǔn)利率上浮20%，小開發(fā)商則至少上浮30%。另外，央企和國有企業(yè)可以獲得一些信用貸款，即無需辦理繁瑣的抵押手續(xù)。”

    廣州一家國有上市房企的負(fù)責(zé)人表示，即使現(xiàn)在銀行信貸額度緊張，但該公司的借款基本上也不存在障礙，而且利息低于同行。

    值得提及的是，開發(fā)商另一個重要的資金來源“預(yù)收賬款”中，平均約50%來自銀行的按揭貸款。而數(shù)據(jù)顯示去年銷售排名前兩名的萬科、保利，其預(yù)收賬款分別為744億、515億，如果按照50%來自于按揭貸款，則有約600億資金從銀行流入到這兩家公司的賬戶上。