樓市調控進入多方博弈階段 地方政策微調增多

    補貼首次置業者、提高公積金貸款額度、調整普通住房價格標準、讓首套房貸利率回歸基點……近期，一些地方和部門對樓市政策"微調"增多，被住房和城鄉建設部"叫停"的也時有出現，引發公眾熱議。

    那么，該如何看待近期樓市調控的局部"小動作"？各地又該如何在調控中避免誤傷"剛性需求"？

    多地樓市"微調"

    春節前后，多地不少銀行已對購買首套房的客戶執行基準利率。招商銀行天津分行工作人員告訴記者，雖然目前多數銀行仍執行首套住房利率上浮10%的標準，但"回歸正常水平幾成共識"。央行近日宣布，2012年將首次置業家庭信貸需求列入重點關注領域。

    天津市民姜洪民說，近日他看中的一套二手房原先屬于"非普通住宅"，目前已被劃為普通住宅，其契稅與營業稅等稅費總額有望減少一半以上。2月1日起，天津對普通住宅指導價格標準進行調整，中心城區平均調整幅度達到35.2%。

    記者梳理后發現，自去年四季度至今，有十多個城市及部門在住房標準、公積金、土地等多方面對樓市政策做出"微調"。

    除天津外，北京、上海、武漢等多個城市均已調整普通住房價格標準。合肥、南京等城市提高公積金貸款額度，每戶家庭最高貸款額度比原先增加10萬至20萬元。而廣東中山市則將"限價令"由去年的每平方米5800元上調至6590元……等等。

    部分政策的變動被認為屬于"例行動作"。上海市住房保障和房屋管理局相關負責人16日表示，現行普通住房標準實施至今已過3年，房價、物價都已發生較大變化，適時調整使之更加符合市場實際，是政府的一項例行管理工作，有利于在交易環節增加普通商品住房供應。

    "但必須防止借'預調微調'之名，搞變相寬松。"一些業內人士說，比如，對購房者予以補貼等舉措可能會干擾宏觀調控，甚至引發房價再次反彈。

    兼顧"剛需"不放松

    2月16日，針對"為限價令松綁"的質疑，中山市有關部門做出回應：此前上調新建住房售價上限的舉動僅是部門"試行措施"。蕪湖市政府2月12日則宣布，對部分購房者進行補貼等有關措施"暫緩執行"。

    "出現這些新情況，說明房地產調控已進入非常關鍵的時期，只能堅守、不能后退，如果松動，就有可能前功盡棄。"中國房地產研究會副會長顧云昌告訴記者。

    部分地方的"小動作"措施被叫停，凸顯政府對樓市調控的決心。"毫無疑問，今年要想投機炒房，依然沒戲。"上海房產中介永慶房屋總經理陳史翎說。

    在此過程中，成交量的持續下滑也備受關注。上海易居房地產研究院預計，2012年主要城市商品住宅的成交量將延續去年下半年的低迷態勢，全年商品住宅成交量將下降20%。世聯地產也認為，在今年第二季度，全國的商品住宅成交量會出現第二次觸底。瑞銀證券甚至預測行業平均銷售入賬目標只能實現50%左右。

    記者在采訪中感受到，隨著房價下行態勢的逐漸明顯，不少合理的購房需求"出手"意愿正在增強。上海房產中介合富輝煌業務員萬正偉說，現在看房的首次置業者有所增多。

    與此同時，一些開發商正考慮順應調控要求，調整產品結構和銷售策略。復地集團董事長張華告訴記者，今年將進一步加大中小套型普通商品房銷售比重，并通過價格調整加快"跑量"。他說，目前瞄準"剛需"以量換價的策略在開發商中漸成共識，需從政策上對"剛需"給予應有鼓勵。

    房價回歸與"大起大落"

    溫家寶總理近日強調，房地產調控目標一是促使房價合理回歸不動搖，二是促進房地產市場長期穩定、健康發展。

    市場正進一步向調控預期的方向變化。中國指數研究院提供的數據顯示，今年1月，內地十大城市商品住宅平均價格同比下跌0.62%，這是自2010年6月以來首次出現同比下跌。同期，全國統計的100個城市商品住宅平均價格，則是連續第五個月環比下跌。

    上海中原地產仁德分行經理周建剛介紹，近期已有一些房東預期房價很難再上漲，因此降價一步到位，快速出手。"比如，近期成交的一套房，房東去年10月底掛牌時報價是330萬元，最近以295萬元、稅費各付成交，比市場價低了15%左右。"

    不少專家認為，在此輪調控中，"遏制房價快速上漲"的目標已初步達到，"房價合理回歸"的動力也在增強。

    但部分業內人士提出，如果樓市過度下行，也會帶來不容忽視的影響。

    "在土地出讓金收益中，用于保障房建設的有10%，用于教育的有10%，用于農田水利的有10%。目前，許多政策設計本身就對土地市場形成了很高的依賴度。如果土地市場長期偏冷，地方的財政壓力就會非常大。"長三角地區一位地方官員告訴記者。

    由此不難理解，"當中央對樓市采取刺激政策，地方會成為刺激效應的'放大器'；當對樓市采取收緊政策時，地方會充當其中的'穩定器'。"顧云昌說。

    顧云昌提醒說，隨著樓市調控的持續深入，各級政府和房企、銀行、中介等多方博弈會加劇，調控將面臨更大考驗。

    有關專家認為，當前，各級政府應凝聚樓市調控共識，防止"變相寬松"；同時，需加快保障房、房產稅、個人購房信息平臺等制度建設，避免未來房價再次出現"大起大落"。