“營改增”將全面推開 個人買賣二手房的稅負是否會加重？

    5月1日，營業稅改征增值稅試點方案將全面推開，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業成為最后被納入試點的四大行業，將告別營業稅，改繳增值稅。昨天上午，臺州市國家稅務局召開新聞發布會，對新政進行解讀。

    全面推開“營改增”試點

    有哪些新變化？

    “從字面理解，‘營改增’就是營業稅改征增值稅。”市國稅局副局長李志義說，2012年以來，已經陸續有多個行業實行了營改增。

    全面推開“營改增”試點，主要的內容就是實行“雙擴”。建筑業、房地產業、金融業、生活服務業4個行業納入營改增試點范圍，標志著“營改增”試點覆蓋所有行業。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。

    李志義表示，全面推開“營改增”試點的又一亮點是不動產被納入抵扣范圍。無論制造業、商業等原增值稅納稅人，還是“營改增”試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。

    同時，新政明確新增試點行業的原營業稅優惠政策原則上予以延續，對老合同、老項目以及特地行業采取過渡性措施，總體實現所有行業全面減稅、絕大部分企業稅負有不同程度降低的政策效果。

    全面推開“營改增”

    對臺州納稅人意味著什么？

    李志義介紹，本次納入“營改增”試點的四大行業涉及我市5.1萬戶納稅人。“營改增”后，這些納稅人由于可以抵扣進項稅額，將增加有效投資，加大設備投入和改造，擴大經營規模，提升市場競爭力。

    國稅部門預測，今年（5月至12月）通過“營改增”可為全市納稅人減輕稅負10億元。

    “四大行業的一般納稅人雖然稅率上升，但由于可抵扣進項稅額，稅負總體下降。”李志義解釋，四大行業的小規模納稅人，大多由原實行5%的營業稅稅率（建筑業營業稅稅率3%），降為適用3%的增值稅增值率，稅負下降。

    舉例來說，一家餐飲店每月的營業額是35000元，原先需按照5%的稅率繳納營業稅1750元，那么“營改增”之后，征收率適用3%，再加上增值稅為價外稅，實際上該納稅戶月繳稅額應為35000÷（1+3%）×3%，即1019.42元，每月可少繳730.56元，相當于直接減輕稅負41.75%。

    個人買賣二手房的稅負是否會加重？

    房地產行業納入“營改增”試點的消息傳出后，老百姓最關心的話題就是二手房買賣的稅負是否會加重？

    “‘營改增’只是稅種和計稅方式的替代，并不會增加納稅人的購房負擔。”市國稅局工作人員說，“營改增”后，原則上延續原有政策。

    個人（包括個體工商戶和其他個人）將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅；個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。

    營業稅是價內稅，計算繳納的稅金直接以交易金額為依據，改為增值稅后，增值稅是價外稅，需將交易金額換算成不含稅計征，計稅依據相比之前有所減少，所以實際上稅負會略有下降，從5%降到4.67%。

    舉例來說，假設出售購買2年內房屋，銷售額總價100萬元，本來需繳營業稅為100×5%=5萬元，而“營改增”后，應繳納增值稅為100÷（1+5%）×5%=4.76萬元，相比原來少了2400元。

    房地產企業的稅負是否增加？

    是否影響房價？

    在營業稅中，房地產企業按銷售不動產稅目征稅，稅率為5%。在增值稅中，房地產企業按銷售不動產項目征稅。一般納稅人的稅率為11%（抵扣進項稅額），小規模納稅人的征收率為5%（不抵扣進項稅額）。

    現在我們舉例說明“營改增”對房地產企業的影響。對于一般納稅人來說，假設銷售全部價款為100億元，土地成本占20%，建材成本占30%，設計等服務成本占5%。當期銷項稅額是(100-20)÷（1+11%）×11%=8億元，當期進項稅額是30×17%+5×6%=5.4億元。實際稅負是8%-5.4%=2.6%，小于原營業稅5%的稅率。

    對于小規模納稅人來說，實際稅負為1÷（1+5%）×5%=4.76%，也小于原營業稅5%的稅率。

    “‘營改增’將為房地產行業帶來稅負下降，這為房價的下降增加了空間。”市國稅局工作人員說。